因所租房屋未辦理建設工程規劃許可證，承租方與出租方簽訂的租賃合同屬于無效合同，那么承租方已經支付的租金能否要求返還？讓我們來看一下，馬鞍山市花山法院審理的一件房屋租賃合同糾紛案件。

2019年11月，原告與被告簽訂一份《房屋租賃合同》，約定原告承租被告的房屋用于經營汽車維修保養等服務，租賃期限為2019年11月6日起至2023年11月5日止，每月租金為4000元，押金20000元。合同簽訂后，原告依照合同約定向被告交納了一年的租金和押金，并開始對外經營。后原告經營出現問題，要求被告減免房租，但未與被告達成一致，遂以案涉房屋未辦理建設工程規劃許可證為由將被告訴至法院，要求確認案涉《房屋租賃合同》無效，并要求被告退還其已交納的租金和押金。

該案爭議焦點有兩個：一是案涉《房屋租賃合同》的效力問題。法院經審理查明，案涉房屋所屬土地使用權為被告以出讓方式取得的工業用地，案涉租賃房屋系被告自建，并未取得建設工程規劃許可證，亦未經主管部門批準。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，案涉租賃房屋至法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證，也未經主管部門批準，故案涉《房屋租賃合同》應認定為無效。

二是租賃合同無效，原告能否要求被告返還已交納的租金。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條的規定，原告在使用案涉租賃房屋期間，應當按照合同約定的租金標準向被告支付房屋使用費用，故其主張退還租金沒有法律依據，不應支持。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照民法典第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規定處理。

法官提示

在日常的租賃業務中，出租方除了應保證租賃物能合法使用之外，對不動產特別是房屋應當取得不動產權屬證書，或具有建設工程規劃許可證，確保租賃物為合法建筑。否則，對外出租不具有建設工程規劃許可證的房屋極易出現租賃合同無效的風險。租賃合同無效，雖然租金一般能獲得支持，但承租方發生的其他損失如裝飾裝修損失等，出租方也應承擔相應責任。

（謝蓉蓉）